不動産を売買したくても、住宅ローンが残っている状態では売買は認められていません。まずは抵当権の抹消登記（住宅ローンの完済）が必要です。

ここで問題になるのが、不動産の価値と残ローンの残額の差です。

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態（アンダーローン）の場合は、まずは不動産の売却代金で住宅ローンを完済します。残った売却益を二等分することで財産分与は完了します。ただし、築年数が古い建物等は資産価値がほとんどありません。そのため、アンダーローンにならないケースは多いです。

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態（オーバーローン）の場合は、財産分与自体が行われません。まずは住宅ローンの完済を目指すために、不動産の現在の価値を調べます。その上で、残債に届かないようであれば不足分を預貯金などで補填しなくてはなりません。

もしも預貯金に余裕がなく、売却によって住宅ローンの完済ができないのであれば、任意売却という方法を用います。いずれの場合も、売却代金はすべて住宅ローンの返済に充てられると覚えておきましょう。